游客发表
题记:
北京产品力的北京不下血风腥雨,金茂打头阵,产品从璞从璞逸丰宜开始,绞肉机模江门市某某照明制造厂停不下来。式又升级始停市场
新一轮绞肉机模式,逸丰宜开又开始了,北京不下很多房企和人会陆续离场……
1.
一直要写璞逸丰宜的产品从璞公示文件,因为连续出差,绞肉机模还有视频拍摄急活,式又升级始停市场一直没有座下来写,逸丰宜开但是北京不下一直记着这件事。
因为这件事太重要了。产品从璞
周五偶感风寒,绞肉机模脖子动弹不动,式又升级始停市场但是逸丰宜开能坐下来码字。这一幕像极了当下心事重重的北京楼市,欲罢不能还要赶路。
重要要脖子动弹不得,还要写稿?
嗯,没错,过去我们说,北京的产品力过去是「三个月一迭代」。这一次迭代,可能要比过去更为惨烈,更为血腥。
惨烈到什么程度?
我只能说,从今年的江门市某某照明制造厂12月开始,会到明年底,惨烈到血腥,是房企的生死淘汰赛。
这也意味着,北京楼市,特别是豪宅产品力你追我赶背景下,一边卖房一边退房的情况可能会加剧。
2.
表哥是怎么知道的?先来看璞逸丰宜公示图。
重要是这6个字——
首层局部架空
在璞逸丰宜之前,北京只有昌平的龙湖观萃有「首层架空」,还是参加「好房子大赛」奉旨架空。
你千万不要以为昌平给首层架空开了先例。据说,龙湖观萃到了取证环节,傻眼慌了神,和昌平区相关部门反复拉磨,花了大量时间和精力,错过了很多营销节点。
所以,在璞逸丰宜出来之前,「首层架空」只有龙湖观萃,北京别无分店。
这也传递一个信号:「首层架空」这件事,在北京层面得到认可,金茂是首家,虽然是首层局部架空。
这里要补充一个知识点。
原来一直说北京产品力不如南方,「首层架空」就是一个差距。
原因是,在南方市场,「首层架空」不计入容积率。但在北京,此前「首层架空」要计入容积率,损失货值。
这一次,得到北京官方认可——「首层架空」肯定要大行其道。
3.
可能有小伙伴觉得,金茂是托底拿地,所以规划条件才会放开。
规划条件放开,也要有规矩。条件放开的依据在哪里?
就在下面这张图里,
文件名叫《好住房技术导则》,由中国工程建设标准化协会标准出品,是官方主导和推动。
ps,粉丝小福利,在评论区留下你的邮箱,我们会统一安排发送文件。
从出品方的身份推测,这是妥妥的顶层设计。不要问我们怎么知道的,问了也不能说。
小伙伴熟悉的北京城建、万科、绿城都是参编单位,可以问他们。估计北京城建的玺院这下可以奉旨吹牛。
所以,丰台规划放水也是有依可据,有据可查,合法合规。
4.
也许有人问,这不是强制规范,各区在审批规划时按需放水。
这也没有错。当前的楼市,各区拿到了尚方宝剑,且有金茂开了先例,各区会在卖地核心竞争力甘心落下风吗?
而且,《好住房技术导则》预留出很多狠活,比如底层庭院、屋顶花园、生活阳台、服务阳台、垂直绿化、入户花园等。
总之,南方有的肥肉,北京也可以根据需要挑选放行。
华润、中海、保利、招商们,会放弃这些肥肉,还是放手一搏,你猜!
而且,我们先到文件里也写了,试行日期是从今年的10月18日开始。
金茂只是赶巧开个先例,华润、中海、保利、招商在拿地时谈条件,会置若罔闻,然后在卖房时甘心束手就擒吗?
肯定不会。
特别是单价10w+的豪宅,如果达不到好房子标准,就太尴尬了。
5.
这不是虚话。
顺手举例好房子几个标准:
1.当卫生间门向内开启时,应预留向外开启或推拉开启的空间条件。
为什么要这么规定?原因很简单,
卫生间地面容易湿滑,卫生器具多容易磕碰,老年人极易摔倒,且卫生间空间小,摔倒后很容易堵住内开门,导致难以救援。
而且,好房子还说,当卫生间门向外开启,门要充分开启,满足通行净宽要求。
净宽的具体要求绝对不能低于90公分。
因为这是救援轮椅的最窄通过尺寸。
市场上在售的10w+豪宅,居然很多是向外开启。当你在吹嘘昂贵石材时,是否想到生命的最基本保障?
6.
再举一个最常见的小例子玄关。
2.玄关能够实现防偷窥效果,并应为视频监控、消毒设备、照明一键控制开关等预留电源点位。在此基础上具备换鞋存放、收纳外套背包和雨具、拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能。
表哥去过很过在售的10w+豪宅,玄关处设计拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能的,很少见。
还有一件事情,表哥特别想说,重点关注电梯轿厢的尺寸。
好房子要求,电梯轿厢长边不应小于1.6米,短边不应小于1.5米,电梯轿厢门净宽不应小于0.9米。
为什么规定这么细,而非荷载人数和重量要求?
因为这是病人突发急病时,紧急运送病人时的担架最小尺寸。
要知道,这不是医用担架车的尺寸,而是救护车配置的铲式担架,尺寸不能再小了。
查了《住宅设计规范》中北京的规范要求,候梯厅深度≥1.5米,表哥也是吓了一跳。
因为这意味着,电梯的尺寸配置要凭开发商良心了。有良心的开发商,才能满足紧急救援时的担架要求。
要提醒买房人,特别小心天天抠利润的开发商,这类公司能省则省,只可能做满足强制规范的配置。
其实,不用再举例子了。就凭上面三条,就会淘汰目前在售在大部分产品。
也就是说,在市场竞争极其惨烈的北京楼市,开发商肯定会手持尚方宝剑,玩命卷产品。
特别是单价10w+的豪宅开发商,更会把好房子当成基础线,再升级一步。
只是时间巧合,打头炮的是金茂。
7.
这是金茂的优势,也是金茂的劣势。
为什么这么说?
从总图报规分析,金茂太贪求速度了。
比如说下面这张图,只标注了面宽,没有标注进深。
再比如下面这张图,地下建筑面积没有标注户车配比。
有很多款解释,但这样报规也失去了报规的意义。
8.
还有一种可能,金茂太追求速度了。
对于指导单价10w+的豪宅,过于追求速度是好事吗?
下面这张图就暴露出追求速度的后遗症。
小伙伴仔细看养老配套的标黄色块,出入口紧邻道路交叉口。
这里有个强制规范,养老配套必须配有绿地。
出图快后期补,可以理解。但是后期怎么弥补呢?
将养老配套的出入口开在北侧?
肯定不成。这样的话,社区的安全就会出问题。
出入口难道开向拐角的市政口袋公园吗?
再比如人行主入口,开到距离南北两个道路交叉十字路口很近的位置,居然还不是人行车行一体化设计。
要知道,业主如果在主大门下车,只能停在马路边。如果是雨天,还要淋上一阵雨步入社区大堂。
而且,因为车辆不能驶向主大门前的广场,安全隐患概率就会增加很多。
从总图上看,入户大门和下沉庭院有种万科东庐的高配感,当然很好。
我们也只是简单地看报规总图,就发现这些问题。再比如,某间位置间距不能满足消防等等。
当然,公示要求的确不强制要求细化合规,只是征求红线外业主意见,金茂接下来也会深化总图。我们也会陆续给小伙伴们汇报最新的产品信息。
这些表象背后传递一个信号,璞逸丰宜如果不沉下心来,花时间琢磨细节,伴随竞品带着更大优势扑面而来,又怎么会扛得住产品力持续迭代带来的毒打呢?
一款指导单价10w+的产品,难道要跑在下一个竞品面市前卖完?买房群体会不会再现「等等党」?销冠100
PS:产品力内卷,开发商肉搏战也是买房人的幸福时光,关注项目的亲们,了解楼盘一手信息,联系助理:XGDBJ2022进群。
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